Es gibt verschiedene Arten von Due Diligence- Prüfungen – unter anderem die Technical Due Diligence, kurz TDD. Bei einer solchen TDD geht es nicht um eine Wertermittlung der Immobilie, sondern um deren technische Überprüfung. Durchgeführt wird sie meist bei Immobilientransaktionen. Von Christoph Berger

Wenn Adrian Gil und seine Kollegen aus dem Transactional Services-Team von Arcadis Aufträge erhalten, dann wollen entweder kaufwillige Investoren einzelne Immobilien oder ganze Immobilienportfolios erwerben oder aber Verkäufer sich einen Überblick über den Zustand der eigenen Immobilien verschaffen. Bauingenieur Gil führt dann eine sogenannte Technical Due Diligence (TDD) durch, eine technische Ankaufsprüfung – übersetzen kann man Due Diligence mit „gebührender Sorgfalt“. Dabei wird das zu untersuchende Objekt – in der Regel geht es um gewerbliche Einzelobjekte oder Portfolios bestehend aus Mehrfamilienhäusern, Krankenhäusern oder Bürogebäuden und vermehrt auch Logistikhallen – einer umfassenden Analyse unterzogen. Hauptziel einer solchen TDD ist es, das Risiko für den Käufer oder den Verkäufer so gering wie möglich zu halten. Außerdem dient eine TDD als Verhandlungsbasis oder als Entscheidungswerkzeug bei Transaktionen.

Gil nennt drei Abschnitte, in die sich eine solche TDD gliedert: Erstens wird der bauliche Zustand des zu begutachtenden Objekts bewertet. „Das machen bei uns die Hochbauer, in der Regel sind das Bauingenieure oder erfahrene Architekten“, sagt Gil. Zweitens wird die gesamte Technik in den Gebäuden unter die Lupe genommen. Diese Prüfung wird von Experten für die technische Gebäudeausrüstung, kurz TGA, vorgenommen. Und, wenn vom Kunden gewünscht, gibt es drittens noch eine umwelttechnische Prüfung, in der Dinge wie beispielsweise das Altlastenkataster eingesehen und überprüft wird oder gecheckt wird, ob Schadstoffe in der Immobilie verbaut wurden.

Adrian Gil ist in solchen Projekten für den Hochbau-Part, also den baulichen Zustand von Immobilien, und den baurechtlichen Teil zuständig. Dafür wird ihm vom Kunden im optimalen Fall ein virtueller Datenraum zur Verfügung gestellt, in dem sich alle genehmigungsrechtlichen und technischen Unterlagen der Immobilie befinden. Er erklärt: „Wir schauen uns auch den Bauverlauf genau an, gibt es da Auffälligkeiten, und was hat sich seit Erbauung an der Immobilie verändert: Was kam dazu, was wurde abgerissen, wo gab es Nutzungsänderungen etc.? Wir überprüfen, ob der jetzige Zustand der Immobilie dem entspricht, was auch wirklich genehmigt wurde“, erklärt er.

Als Ergebnis erhalten die Kunden in der Regel einen Bericht in zwei Steps: Zuerst einen sogenannten Red Flag Due Diligence- Bericht, in dem der Zustand beschrieben und eine erste Kostenprognose abgegeben wird. Hier sieht der Kunde auf den ersten Blick, ob der weitere Ankaufsprozess sinnvoll ist. Im „Full Report“ schließlich werden sämtliche Mängel und Gewerke im Detail beschrieben. Danach kommt die Transaktion dann eventuell zustande. Oder aber die Prüfer haben sogenannte „Deal-Breaker“ ausgemacht. Gil erklärt: „Dies können zum Beispiel nicht genehmigte Anbauten oder notwendige und kostenintensive Sanierungen sein.“

Und welche fachlichen Voraussetzungen braucht es, um eine TDD durchführen zu können? Laut Adrian Gil werden die Basiskenntnisse im Bauingenieurstudium vermittelt. Ihm habe zudem geholfen, die Vertiefung „Bauwirtschaft“ im Studium gewählt zu haben – dann wisse man, wie Immobilientransaktionen ablaufen. Und den Rest mache die Erfahrung aus, die man mit der Zeit erlangt. Gil sagt: „Es gibt kaum einen Bereich für Bauingenieure, in dem man so schnell und viel dazulernt wie im Transaktionsgeschäft im Bereich Immobilien Due Diligence.“

Benedikt Büschgens ist Bauleiter bei der Epping Rohrvortrieb GmbH & Co. KG. Diese Aufgabe war Teil seines 18-monatigen Traineeprogramms bei Deutschland baut. In dieser Zeit lernte er drei Bauunternehmen näher kennen. Bei der Dortmunder Jaeger Gruppe arbeitete er für zwei Monate im Team Digitalisierung mit. Von Verena Mikeleit für Deutschland baut! e.V.

Im Team Digitalisierung arbeiten Informatiker, kaufmännische Experten und Bauingenieure zusammen an einer durchgängigen Strategie für das digitale Bauen im Gesamtkonzern der Jaeger Gruppe. Dazu werden sowohl aktuelle Prozesse und Workflows als auch in den einzelnen Unternehmen eingesetzte Softwarelösungen und -tools intensiv vor dem Hintergrund analysiert, am Ende digitale Standards für alle dem Konzern angehörenden Unternehmen zu etablieren. Sämtliche Firmen sollen von den Vorteilen der Cloud-Technologie profitieren. „Wir entwickeln eine durchgängig digitale Bauakte“, erklärt demnach auch Benedikt Büschgens, der im Rahmen des Traineeprogramms zwei Monate an dem Projekt mitarbeitete. Er sagt weiter: „Dafür bündeln wir unser unterschiedlichstes Fachwissen, um eine durchgängige Prozesskette zu schaffen, die es ermöglicht, dass jeder im Unternehmen die digitale Bauakte versteht und in der Lage ist, in der täglichen Praxis damit zu arbeiten.“

Bauingenieur Büschgens war bereits während seines Studiums klar, dass er sich im Job unbedingt mit dem Thema Digitalisierung im Bauwesen auseinandersetzen möchte: „Moderne Bauprozesse mit digitalen IT-Systemen ermöglichen es uns, zahlreiche Arbeitsschritte einzusparen und Fehler zu vermeiden“, erklärt er. Derartige Vorteile lernte er bereits während seines Studiums kennen. An der Universität wurde ihm und seinen Kommilitonen beispielsweise anschaulich aufgezeigt, um wieviel schneller sich das Mängelmanagement auf der Baustelle mit einer digitalen ITLösung abwickeln lässt. Der Bauleiter fotografiert dazu lediglich die Mängel und öffnet ein Softwareprogramm auf seinem Tablet-Computer. Im Baubüro findet eine Synchronisierung statt, sobald eine WLAN-Verbindung steht und im nächsten Schritt erstellt das Programm auch schon einen automatisierten Brief an den Nachunternehmer, der die Mängel zu beseitigen hat. All diese Schritte händisch zu erfassen, etwa Mängel auf Papier zu notieren und im Baubüro die mit der Digitalkamera aufgenommenen Fotos mit einem Excel-File zu verknüpfen und anschließend noch den Nachunternehmer per Mail zu informieren, dauert selbstverständlich viel länger – und ist zudem fehleranfälliger.

Büschgens freut sich, dass ihm im Rahmen dieses Traineeprogramms derartige Einblicke gewährt werden, dass er neben seiner Bauleitertätigkeit bei Epping zusätzlich die Chance hat, in einem für ihn so wichtigen und zukunftsträchtigen Feld selbst mitzuwirken.

Im Bauwesen kommt man nie alleine zum Ziel. Scheitert die Beziehung der am Bau Beteiligten, scheitert das Bauprojekt. Bauingenieure sollten daher ihre soziale Kompetenz bestehend aus Durchsetzungsfähigkeit und Anpassungsfähigkeit gezielt einsetzen. Von Fabian Hesse M.A., bauingenieur24 Informationsdienst

Wer als Bauingenieur seinem Beruf erfolgreich nachgehen möchte, der muss nicht nur moderne Kommunikationsmittel für eine interdisziplinäre Zusammenarbeit beherrschen. Es braucht darüber hinaus kommunikative und soziale Fähigkeiten. Markus Voigt, Geschäftsführer der Voigt Ingenieure GmbH aus Berlin, meint dazu: „Unter Bauingenieuren sind die technischen Kompetenzen zumeist sehr gut ausgeprägt. Woran es gerade bei Jungingenieuren aber oft noch mangelt, ist die soziale Kompetenz, welche letztlich den Unterschied im Berufsleben ausmacht.“

Ob man soziale Fähigkeiten nun auf dem Tennisplatz, im Fußballverein oder mit sozialem Engagement stärkt, ist laut Voigt nicht entscheidend. Wichtig sei, dass man sie erwirbt und letztlich auch zielführend im Beruf einsetzt. Will man dann als Bauingenieur nicht nur ein kooperativer Kollege und Ansprechpartner für Kunden beziehungsweise Partner sein, sondern darüber hinaus in verantwortlicher Position Projekte oder Geschäfte leiten, sind Verhandlungsgeschick und Führungskompetenz gefragt. Um sich hierbei weder vollständig anpassen noch durchsetzen zu müssen, braucht es ein solides Vertrauensverhältnis zwischen den jeweiligen Parteien. Dieses gewinnt man vor allem durch eine offene Kommunikation, bei welcher Informationen nicht unnötig vorenthalten werden. Zusammen mit einer authentischen Prise Wertschätzung, ausgedrückt dadurch, dass man dem Gegenüber flexibel einen Teil der im Baugeschäft kostbaren Zeit schenkt, erarbeitet man sich nach und nach eine ordentliche Reputation, die im besten Fall ein ganzes Berufsleben und dabei vor allem auch in Krisenzeiten hält.

Kommt es zu Konflikten, die im Bauwesen wie überall auftreten, hilft die ruhige und sachliche Analyse ohne zu viele Emotionen. Anders als beim Verhandeln, wo das Spiegeln des Gegenübers zur Vertrauensentwicklung beiträgt, sollte im Konfliktfall Gerechtigkeit nicht mit Gleichheit verwechselt werden. Sozialwissenschaftler raten sogar von einem „Treffen in der Mitte“ ab. „Es ist typisch für Verhandlungen, in denen man sich auf solche Kompromisse einigt, dass niemand wirklich richtig zufrieden ist“, sagt Carolin Schuster, Professorin für Sozialpsychologie an der Leuphana Universität Lüneburg. Besser sei es, wenn die Vertragspartner bei den für sie besonders wichtigen Themen hart bleiben und keine vorschnellen Zugeständnisse machen, dafür aber bei den für sie weniger wichtigen Themen mehr Flexibilität und Entgegenkommen zeigen. Hierdurch können die viel zitierten Win-Win-Lösungen erzielt werden. Hat man sich als Bauingenieur erst einmal das Vertrauen der Kunden und Kollegen und damit eine gute Reputation aufgebaut, gilt es natürlich, diese zu pflegen. Die stärkste Währung ist auch hier die Zeit, welche man seinem Gegenüber einräumt, um Dinge zu klären. Gerade bei Missverständnissen oder unerfüllten Erwartungen ist eine gelassene und ruhige Reaktion hilfreicher als die direkte Konfrontation.